Dieser Beitrag basiert auf einer tatsächlich durchgeführten Objektanalyse von BISCHEL Property Management. Zum Schutz des Eigentümers wurden Lage, Objektmerkmale und Kennzahlen anonymisiert oder als gerundete Bandbreiten dargestellt.

Die Ausgangslage: Ein gutes Apartment mit sehr enger Zielgruppe

Analysiert wurde ein modernes City-Studio in einer mittelgroßen Stadt in Baden-Württemberg. Die Unterkunft ist kompakt, zentral gelegen und konsequent für eine allein reisende Person ausgestattet. Zu den Stärken gehören eine eigene Küche, ein Arbeitsplatz, schnelles WLAN, ein Balkon, ein unkomplizierter Selbst-Check-in und eine moderne Einrichtung.

Das Apartment wird auf mehreren Buchungsplattformen angeboten. Auf einer Plattform verfügt es über eine sehr gute Bewertung und mehrere Dutzend Gästerückmeldungen. Damit ist eine wichtige Grundlage bereits vorhanden: Das Produkt funktioniert grundsätzlich und wird von vielen Gästen positiv wahrgenommen.

Die Marktbedingungen sind ebenfalls nicht grundsätzlich ungünstig. Baden-Württemberg verzeichnete 2025 rund 24,1 Millionen Gästeankünfte und 58,7 Millionen Übernachtungen. Die amtliche Statistik berücksichtigt allerdings nur Betriebe mit mindestens zehn Schlafgelegenheiten und bildet kleine Einzelapartments deshalb nicht vollständig ab. Sie zeigt dennoch, dass der Beherbergungsmarkt auf hohem Niveau liegt. Statistisches Landesamt Baden-Württemberg

Die Analyse zeigte jedoch: Die größten Hemmnisse lagen nicht in der Qualität der Wohnung, sondern in der Kombination aus Kapazität, Mindestaufenthalt, Preissteuerung und Kalenderfreigabe.

Problem 1: Die Begrenzung auf eine Person verkleinert den Markt

Bei der manuellen Preisprüfung war das Apartment für zwei Erwachsene grundsätzlich nicht buchbar. Das ist kein technischer Preisfehler, sondern eine Folge der hinterlegten Maximalkapazität.

Für ein kleines Studio kann die klare Ausrichtung auf eine Person durchaus sinnvoll sein. Sie passt besonders zu:

• Geschäftsreisenden und Projektmitarbeitern,
• allein reisenden Fachkräften,
• Teilnehmern an Schulungen und Veranstaltungen,
• Besuchern von Hochschulen, Kliniken oder Unternehmen,
• Personen in einer beruflichen oder privaten Übergangsphase.

Gleichzeitig werden Paare, zwei gemeinsam reisende Kollegen und ein großer Teil der privaten Städtereisenden vollständig ausgeschlossen. Dadurch muss das Apartment innerhalb einer ohnehin kleinen Zielgruppe besonders häufig sichtbar und buchbar sein.

Eine Erhöhung der Kapazität sollte nicht automatisch erfolgen. Zunächst wären Raumaufteilung, Bettgröße, Brandschutz, baurechtliche Einordnung und die tatsächliche Aufenthaltsqualität für zwei Personen zu prüfen. Ist eine komfortable Belegung mit zwei Gästen nicht sinnvoll, sollte die Vermarktung noch deutlicher auf allein reisende Business- und Projektgäste zugeschnitten werden.

Problem 2: Der Mindestaufenthalt passt nur teilweise zur Nachfrage

Die manuelle Stichprobe zeigte zunächst Mindestaufenthalte von drei Nächten. In späteren Zeiträumen stieg die Anforderung auf fünf und schließlich sieben Nächte.

Ein Mindestaufenthalt schützt zwar vor unwirtschaftlichen Kurzbuchungen und reduziert den Reinigungsaufwand. Er hat aber eine unmittelbare Nebenwirkung: Sucht ein Gast nach einem kürzeren Aufenthalt, erscheint das Apartment in dessen Suchergebnis häufig überhaupt nicht.

Gerade in städtischen Märkten entstehen viele Reiseanlässe für ein bis vier Nächte:

• Geschäftstermine und Projektbesprechungen,
• Schulungen und Vorstellungsgespräche,
• Veranstaltungen und private Besuche,
• medizinische oder hochschulbezogene Termine,
• Zwischenübernachtungen und kurze Städtereisen.

Sieben Nächte können für einen Monteur, Projektmitarbeiter oder vorübergehend Beschäftigten passen. Als allgemeine Buchungsvoraussetzung schließen sie jedoch viele andere Gäste aus.

Auch die amtlichen Landesdaten zeigen, dass die durchschnittliche Aufenthaltsdauer im klassischen Beherbergungsmarkt deutlich unter einer Woche liegt. Aus 24,1 Millionen Ankünften und 58,7 Millionen Übernachtungen ergibt sich für Baden-Württemberg 2025 rechnerisch ein Durchschnitt von rund 2,4 Nächten. Das ist kein direkter Zielwert für ein einzelnes Apartment, verdeutlicht aber die Bedeutung kürzerer Aufenthalte.

Problem 3: Der sichtbare Preis ist nicht automatisch der ADR

Die manuelle Prüfung vom 19. Juli 2026 ergab für eine Person Gesamtpreise von rund 230 bis 710 € bei Aufenthalten zwischen drei und sieben Nächten. Auf die jeweilige Aufenthaltsdauer verteilt entsprach dies einem sichtbaren Gästeaufwand von ungefähr 75 bis 100 € je Nacht.

Dieser Wert darf nicht mit dem ADR (durchschnittlicher Übernachtungspreis) des Eigentümers gleichgesetzt werden. Im angezeigten Gesamtpreis können einmalige Reinigungsentgelte, Plattformgebühren oder andere Bestandteile enthalten sein. Für eine belastbare Wirtschaftlichkeitsrechnung müssen deshalb die tatsächlichen Auszahlungen und der reine Übernachtungspreis ausgewertet werden.

Die Stichprobe zeigte dennoch zwei wichtige Punkte:

• Die Preise bewegen sich über mehrere Monate in einem relativ engen Korridor.
• Längere Mindestaufenthalte führten nicht durchgängig zu einem erkennbar günstigeren Wochenpreis.

Am oberen Ende des Preiskorridors konkurriert das kompakte Einzelstudio nicht nur mit anderen Apartments, sondern auch mit Hotelzimmern und größeren Unterkünften. Küche, Balkon, Selbst-Check-in und Arbeitsplatz müssen daher im Inserat einen klar erkennbaren Mehrwert bilden.

Problem 4: Nicht buchbare Monate sind nicht automatisch belegt

Für mehrere weiter in der Zukunft liegende Prüfzeiträume konnte kein Preis ermittelt werden. Daraus lässt sich nicht ableiten, dass das Apartment bereits vermietet war.

Mögliche Ursachen sind:

• ein begrenztes Freigabefenster des Kalenders,
• nicht veröffentlichte zukünftige Zeiträume,
• manuelle Sperren oder Eigennutzung,
• bereits bestehende Buchungen,
• abweichende Aufenthaltsregeln,
• Unterschiede zwischen den Plattformkalendern.

Das ist für die wirtschaftliche Bewertung entscheidend. Ein nicht freigegebener Tag erzeugt keine Buchungschance. Gleichzeitig darf eine fehlende öffentliche Verfügbarkeit nicht vorschnell als entgangener Umsatz bewertet werden.

Was die Faktoren gemeinsam bewirken

Kapazität, Mindestaufenthalt, Preis und Kalender dürfen nicht isoliert betrachtet werden.

Ein allein reisender Geschäftsgast sucht beispielsweise von Dienstag bis Donnerstag. Ist das Studio nur für sieben Nächte buchbar, erscheint es nicht. Ein Projektmitarbeiter sucht dagegen für zwei Wochen. Er findet das Apartment zwar, vergleicht den Gesamtpreis aber mit Business-Hotels und möblierten Monatsangeboten.

Eine reine Preissenkung löst dieses Problem nicht. Entscheidend ist, für welche Suchanfragen das Apartment überhaupt verfügbar ist. Erst danach wirken Preis, Fotos, Bewertungen und Ausstattung auf die Buchungsentscheidung.

Welche Umsatzbandbreite erscheint plausibel?

Aus der Preisstichprobe allein lässt sich kein realisierter Jahresumsatz bestimmen. Weder die tatsächlichen Auszahlungen noch die bisher gebuchten Nächte lagen vollständig vor. Deshalb wurden ausschließlich unverbindliche Szenarien gebildet.

Konservatives Szenario

Bei etwa 105 bis 125 gebuchten Nächten und einem gewichteten ADR von rund 70 bis 80 € ergäben sich rechnerische Bruttomieteinnahmen von etwa 7.400 bis 10.000 € pro Jahr.

Realistisches Szenario

Bei einer gezielteren Business-Positionierung, besser abgestimmten Mindestaufenthalten und etwa 130 bis 160 gebuchten Nächten wäre ein ADR von ungefähr 75 bis 85 € plausibel. Daraus entstünde ein Jahreskorridor von rund 9.800 bis 13.600 €.

Optimiertes Szenario

Bei professioneller Kalender-, Preis- und Plattformsteuerung könnten etwa 160 bis 190 gebuchte Nächte und ein ADR von rund 80 bis 90 € erreichbar erscheinen. Der rechnerische Korridor läge dann bei ungefähr 12.800 bis 17.100 € pro Jahr.

Gemeint sind Bruttomieteinnahmen aus der Übernachtungsleistung vor Plattformprovisionen, Reinigung, Wäsche, Verbrauchskosten, Instandhaltung, Finanzierung, Steuern und weiteren individuellen Kosten. Die Werte sind Analyseannahmen und keine Umsatzgarantie.

Wann entsteht der größte Teil des Umsatzes?

Bei einem städtischen Einzelstudio ist eine klassische touristische Sommersaison weniger entscheidend als bei einer Ferienwohnung am See oder in einer Urlaubsregion. Wichtiger sind Geschäftswochen, Veranstaltungen, Projektphasen und einzelne touristische Nachfragespitzen.

Für das analysierte Profil erscheint es plausibel, dass etwa 55 bis 65 % des Jahresumsatzes in den stärkeren Geschäfts-, Veranstaltungs- und Reisephasen entstehen. Das sind nicht zwingend ausschließlich die Sommermonate.

Umsatzstarke Nachfragephasen

In nachfragestarken Wochen sollte der Mindestaufenthalt überwiegend bei zwei bis drei Nächten liegen. Eine längere Vorgabe ist nur sinnvoll, wenn die konkrete Nachfrage sie tatsächlich trägt. Die Preisuntergrenze darf in diesen Zeiträumen höher angesetzt werden.

Normale Nachfragephasen

Als Grundregel erscheinen zwei Nächte sinnvoll. Einzelne Lückentage können kurzfristig auch für eine Nacht freigegeben werden, sofern Reinigung und Organisation wirtschaftlich bleiben. Die Preisuntergrenze liegt hier auf einer mittleren Stufe.

Schwache Nachfragephasen

In schwächeren Wochen sollte die Buchbarkeit nicht durch einen pauschalen Sieben-Nächte-Mindestaufenthalt zusätzlich eingeschränkt werden. Sinnvoller sind ein bis drei Nächte für Kurzaufenthalte sowie separate Wochen- oder Monatsrabatte für Projektgäste. Die Preisuntergrenze kann niedriger liegen, muss aber sämtliche variablen Kosten und einen angemessenen Deckungsbeitrag berücksichtigen.

Was können blockierte Tage kosten?

Die in der Stichprobe nicht buchbaren Monate wurden ausdrücklich nicht als sicher blockiert oder verloren bewertet. Bereits wenige unbeabsichtigt gesperrte oder zu spät freigegebene Tage können jedoch wirtschaftlich relevant sein.

Wären beispielsweise zehn bis zwanzig Nächte in stärkeren Nachfragephasen unbeabsichtigt nicht buchbar, läge der vorsichtig geschätzte Wert der entgangenen Buchungsmöglichkeit bei ungefähr 400 bis 1.300 €. Dabei handelt es sich um Opportunitätskosten, also den möglichen Wert einer entgangenen wirtschaftlichen Chance – nicht um einen sicheren Verlust.

Welche Gäste passen in der Nebensaison?

Die Ausstattung des Studios bietet für schwächere Zeiträume bessere Möglichkeiten als eine rein touristisch positionierte Ferienwohnung.

Projektmitarbeiter und allein reisende Fachkräfte

Diese Gäste benötigen einen Arbeitsplatz, zuverlässiges WLAN, eine Küche, flexible Anreise und häufig eine Rechnung. Erreichbar sind sie über die großen Buchungsplattformen, eine eigene Direktbuchungsseite und gezielte Unternehmenskontakte.

Teilnehmer an Schulungen und Veranstaltungen

Hier entstehen häufig Aufenthalte von zwei bis vier Nächten. Entscheidend sind eine klare Entfernungsangabe zu relevanten Veranstaltungsorten, ein früher Check-in beziehungsweise später Check-out als buchbare Option und eine einfache Anreisebeschreibung.

Hochschul-, Klinik- und Besuchsgäste

Gastdozenten, Prüfungsteilnehmer, Angehörige oder Besucher können ebenfalls passen. Diese Segmente sollten jedoch nur angesprochen werden, wenn im konkreten Umfeld tatsächlich entsprechende Nachfragegeneratoren vorhanden sind.

Übergangs- und Langzeitgäste

Für Aufenthalte von ein bis vier Wochen sind Küche, Stauraum und Waschmöglichkeit wichtige Vorteile. Statt alle Gäste zu sieben Nächten zu verpflichten, sollte für diese Zielgruppe ein eigener Wochen- und Monatspreis eingerichtet werden.

Die wichtigsten Empfehlungen in der richtigen Reihenfolge

1. Rechtliche und organisatorische Grundlagen prüfen: Baurechtliche Nutzung, Teilungserklärung, WEG-Regelungen, gegebenenfalls Mietvertrag, Gewerbe- und Steuerfragen, Versicherung sowie kommunale Vorgaben müssen objektbezogen geprüft werden. Eine Nutzungsänderung kann je nach Ausgangsnutzung und örtlicher Bewertung ein Genehmigungs- oder Kenntnisgabeverfahren erfordern. Serviceportal Baden-Württemberg
2. Entscheidung über die Zielgruppe treffen: Entweder konsequente Positionierung als hochwertiges Einzel-Business-Studio oder Prüfung einer komfortablen Belegung mit zwei Personen. Eine unklare Zwischenposition schwächt die Vermarktung.
3. Mindestaufenthalte neu staffeln: Zwei Nächte als belastbare Grundregel prüfen, Lückentage kurzfristig öffnen und längere Projektaufenthalte über Rabatte fördern.
4. Preise nach Nachfrage steuern: Wochentag, Veranstaltung, Vorlaufzeit, Buchungslücke und Aufenthaltsdauer sollten stärker berücksichtigt werden. Ein einheitlicher Preis über viele Monate verschenkt entweder Nachfrage oder Zahlungsbereitschaft.
5. Plattformen synchronisieren: Preise, Kalender, Mindestaufenthalte, Fotos und Richtlinien müssen auf allen Vertriebskanälen übereinstimmen. Dafür kann ein Channel Manager als zentrale Plattformsteuerung sinnvoll sein.
6. Business-Nutzen konkreter darstellen: Arbeitsplatz, Internetqualität, Selbst-Check-in, Küche, Rechnungsmöglichkeit, Waschmöglichkeit, ÖPNV und Parkmöglichkeiten sollten nicht nur aufgezählt, sondern aus Sicht eines Geschäftsreisenden erklärt werden.
7. Bewertungen kanalübergreifend auswerten: Unterschiedliche Bewertungsbilder auf einzelnen Plattformen sollten nach Sauberkeit, Komfort, Kommunikation, Lage und Preis-Leistung untersucht werden.

Auch die gesetzlichen Meldepflichten müssen im laufenden Betrieb aktuell umgesetzt werden. § 29 Bundesmeldegesetz enthält insbesondere besondere Vorgaben für beherbergte ausländische Gäste. Eine individuelle rechtliche Prüfung wird dadurch nicht ersetzt. § 29 Bundesmeldegesetz

Wie BISCHEL Property Management unterstützen kann

BISCHEL Property Management kann für ein vergleichbares City-Apartment unter anderem folgende Aufgaben übernehmen oder einrichten:

• Markt-, Standort- und Wettbewerbsanalyse,
• Positionierung und Überarbeitung der Inserate,
• Einrichtung und Abstimmung der Vertriebskanäle,
• Channel- und Kalendermanagement,
• saisonale Preis- und Mindestaufenthaltssteuerung,
• Entwicklung von Wochen- und Langzeitkonditionen,
• automatisierte Gästekommunikation,
• laufende Kontrolle von Preisen, Buchbarkeit und Bewertungen.

Das Ziel ist nicht eine möglichst hohe Auslastung um jeden Preis. Entscheidend ist ein wirtschaftlich sinnvoller Mix aus gebuchten Nächten, durchschnittlichem Übernachtungspreis, Arbeitsaufwand und Kosten.

Fazit: Das City-Apartment optimieren, bevor Preise gesenkt werden

Das analysierte Studio besitzt eine gute Ausstattung und eine klare Eignung für allein reisende Gäste. Der größte Hebel liegt nicht zwingend in zusätzlichen Buchungsplattformen, sondern in einer besseren Abstimmung von Zielgruppe, Kalender und Aufenthaltsregeln.

Die Preisstichprobe ergab einen sichtbaren Gästeaufwand von rund 75 bis 100 € je Nacht. Für eine erste Planung erscheint ein objektseitiger ADR von etwa 75 bis 85 € bei 130 bis 160 gebuchten Nächten realistisch. Daraus ergibt sich ein unverbindlicher Jahreskorridor von ungefähr 9.800 bis 13.600 € vor Kosten. Eine optimierte Steuerung könnte den Korridor auf etwa 12.800 bis 17.100 € erweitern – vorausgesetzt, Nachfrage, Verfügbarkeit und tatsächliche Auszahlungsdaten bestätigen die Annahmen.

Vor allem ein pauschaler Mindestaufenthalt von fünf oder sieben Nächten sollte kritisch geprüft werden. Ein gutes Apartment kann nur gebucht werden, wenn es zur tatsächlichen Reisedauer seiner Zielgruppe sichtbar bleibt.

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Transparenz-, Abgrenzungs- und KI-Hinweis

Dieser Praxisbeitrag basiert auf einer tatsächlich durchgeführten Objektanalyse von BISCHEL Property Management. Zum Schutz des Auftraggebers wurden Namen, genaue Lage, objektspezifische Kennzahlen und weitere identifizierende Merkmale anonymisiert oder in Bandbreiten dargestellt. Die genannten Markt-, Umsatz- und Saisonwerte sind unverbindliche Szenarien beziehungsweise fachliche Einschätzungen auf Grundlage des damaligen Recherche- und Datenstands. Sie stellen keine Umsatz-, Auslastungs-, Gewinn-, Rechts- oder Genehmigungsgarantie dar. Die Bewertung eines anderen Objekts kann aufgrund von Standort, Ausstattung, Verfügbarkeit, Kosten und rechtlichen Rahmenbedingungen deutlich abweichen.

Bei der Erstellung dieses Praxisbeitrags können digitale Recherche-, Strukturierungs- und KI-gestützte Assistenzsysteme eingesetzt worden sein. Die finale Auswahl, Bewertung, Plausibilisierung und redaktionelle Verantwortung liegen bei BISCHEL Property Management. KI-gestützte Systeme dienen ausschließlich als Assistenzwerkzeuge und ersetzen keine fachliche Prüfung, Rechtsberatung, Steuerberatung oder behördliche Beurteilung.

Quellen und Datenstand

• Anonymisierte Objekt-, Plattform-, Wettbewerbs- und Preisprüfung, BISCHEL Property Management, Stand 19. Juli 2026. Inseratslinks werden aus Vertraulichkeitsgründen nicht veröffentlicht.
• Statistisches Landesamt Baden-Württemberg: Tourismus 2025, veröffentlicht am 18. Februar 2026.
• Statistisches Landesamt Baden-Württemberg: Tourismus 2024, veröffentlicht am 11. Februar 2025.
• Serviceportal Baden-Württemberg: Nutzungsänderung einer baulichen Anlage, Abruf am 19. Juli 2026.
• Bundesministerium der Justiz: § 29 Bundesmeldegesetz, Rechtsstand und Abruf am 19. Juli 2026.